步入12月份，2017年楼市最后的“战役”早已打响。不少楼盘将散户入市，不过由于出租汽车和市场遇冷的影响，效果并不明显，住宅的热度也相比之下不及往年年末冲刺时的行情。

于是，开发商们另辟蹊径，整理发售了手中各类被指出是边角料的招商、商铺等产品，优惠、优惠、甚至特价房这些不方便在普通住宅上经常出现的字眼开始在各类“商”产上经常出现，为的就是逃跑2017的尾巴，最后冲刺一下业绩。年末房企花样百出推新“商”五品往年邻近年关，开发商们为了年终的排行榜，往往不会最后纳希望冲击一下，如今，由于出租汽车的影响，住宅市场整体遇冷，不愿轻言降价的前提下，最后冲刺的任务就落在了商铺、招商等产品的头上。“通州核心区的大都会滨江项目，这个月你带上客户来，成交价一套给你10万块，必要打钱，知道是好机会。

”近日，一位万科的渠道商在和看房人名义的北京青年报记者聊天时透漏了这个“赚”的方式。“您自己也可以考虑到考虑到，我手里有5套37平方米底商，260万一套，我们配建的是新光天地，估算这几天就都会卖光，无论是自己卖还是引荐别人卖都要尽早啊。”该渠道商所说的万科大都会滨江项目是万科在通州核心区重点打造出的项目，主打大约130——270平方米的水岸观景大宅，但由于土地属性是商务型公寓，因此价格比起住宅略高于，目前在购均价为65000元/平方米，总价800万/套起。

按照常理来说，项目的小户型底商价格不会远高于其在购均价，但实质上渠道商传出的小户型底商价格只有7万元/平方米左右，糊去开发商用于成交价佣金的10万元，实际底商单价与高层产品售价相差无几。正是由于住宅市场未见起色，于是一些商业立项原本归属于“边角料”的产品沦为开发商年底重点发售的部分。双十二期间，万科天地和万科中央城两个商业立项的项目也争相发售购房津贴，力图最后冲刺。某种程度是万科，近些年因顺利打造出金茂府、金茂悦产品系由而转入一线房企序列的中国金茂某种程度使用了类似于的策略。

旗下的北京金茂府是坐落于南三环宋家庄地铁站附近的顶级豪宅，也曾是2015年的地王项目，在购住宅的低于价格也超过了2000万/套起。但即便是这样的豪宅，也在年末发售了低总价产品。11月11日当天，北京金茂府悦空间月发售，并且是以特价房的方式，拿走了8套88腰房源，总价低于至500万。

借着双十一的势头，北京金茂府悦空间月上线，主打90-200平方米的自由空间，总价600万/套起。由于悦空间是北京金茂府的商业用地部分，因此极力回避“寄居”的概念，但实质上，比起金茂府2000万/套起的价格，某种程度承传金茂绿色科技住宅的品质，600万起可以自由组合的商产，仍是三环区域鲜有的较低总价新房产品。在年末的冲刺中，即便业绩大幅度提高的房企也没减慢速度。早已构建了1500亿销售业绩、增长速度85%的龙湖，也在做到着最后的冲刺，近日北京龙湖对外开放了景粼原著将要交付给的施工现场，与大部分项目交付给前遮遮掩掩有所不同，龙湖期望购房人通过对项目实地的接纳，性刺激下一步的销售。

据理解，近期景粼原著将发售132平方米的洋房和独院别墅，不仅如此，双十二当天龙湖还发售了自己的“优享家”线上购房平台，某种程度主推商业产品，目前上线的龙湖旗下好望山，时代天街、宽楹天街、西宸原著四个项目的商铺，都可以拥有3%的房款优惠。不难看出，即便今年是房企业绩创纪录的一年，但各大研发企业仍未予余力地做到着年底最后的冲刺，只是受限于住宅市场的萧条，各类商产沦为当前直言的产品。上市房企平均值负债率相似80%今年的业绩不是屡屡创意低吗？为何开发商还要如此艰辛，做到最后的年底冲刺？只不过，调控加码的背景下，房企的业绩快速增长主要来自上半年的突飞猛进，在年末这种快速增长早已开始经常出现颓势。

北青报记者查询了115家上市房企的第三季度报告并综合克而瑞研究中心统计数据找到，上市房企中有68家房企前三季营收经常出现同比快速增长，47家营收经常出现同比上升，即收益经常出现下降的房企占到了4成，另外，甚至还有16家房企经常出现亏损。不难看出，并不是所有的房企的日子都是好过的。特别是在是三季度开始，房企冲刺业绩的速度开始低迷。

即便是名列三甲的万科，10月的销售额也仅有为367.9亿元，与去年同期相比下降了25%，这也是万科今年以来首次经常出现销售额下降的现象。不仅如此，其他开发商的销售业绩也经常出现了有所不同幅度的下降。实质上，大多数重点城市都遭遇了严苛出租汽车，在这么一个大环境下，房企业绩不不受影响是不有可能的。

业内人士指出，今年房企的销售业绩大幅提高实质上也是因为三四线城市的火热带给的，碧桂园、恒大都是三四线城市的既得利益者。但是，随着下半年三四线城市购买力过热，这种高速快速增长显得不可持续。

雪上加霜的是，债务问题随之曝露出来。据涉及调查统计数据表明，累计到今年9月底，全国136家上市房地产企业的总负债超过了6.04亿元，其平均值资产负债率为79.45%。

明确来看，有息负债总额最低的房企是绿地控股，高达2776.59亿元。有息负债快速增长最慢的房企是保利地产，截至三季度末，有息负债总额1952.83亿元，在A股房企中次于绿地控股。万科地产的债务增长速度也较慢。三季度末，万科地产短期负债合计542.26亿元，同比快速增长75.49%；有息负债合计1584.33亿元，同比快速增长80%。

从资产负债率上看，销售20强劲房企的负债率并不漂亮，有12家房企负债率多达了80%的红线；而且除了华夏幸福资产负债率较去年同期有所上升外，其余19家房企的负债率皆在下降。在低负债背景下，即便是销售额大幅度快速增长，但较慢回笼资金，仍旧是开发商的当务之急。

业内人士称之为，明后年将是许多房企的一个还款期，所以，开发商在调控和偿还的双重压力下，硬抗也不能是短期的而已，最后还是要作出决择的。对系统到市场上只不过难于找到，房地产的天早已在悄悄变化了，前三季度房企的数据还却是漂亮，但到了年底开发商的压力开始增大，要么特引住宅，要么发售商业，都是为了尽早回款。业内指出价格不不存在大降的基础回款压力下，优惠、特价等标签开始新的重返市场，但必须留意的是，这些优惠主要是在“商”产上经常出现，住宅的价格仍旧结实。

这也是市场买卖双方博弈论的展现出，亚豪机构市场总监郭毅回应，随着房地产大环境的转变，购房者的心态也在再次发生轻微变化，现在市场上主流的购房人群是刚刚须要和刚刚改为，在“房住不炒”的主基调下炒房投机者早已难觅踪影了，而刚刚须要和刚刚改为购房人由于有普通新房、“禁售”新房、共计产权房和二手房等多重选择，因此并不意图使出，造成住宅市场仍然正处于成交价低谷。一位不愿透漏姓名的开发商回应，年底各家房企之所以宁愿拿走一些商业产品胆回款，也不不愿拿走更佳买的住宅产品，关键就是因为市场上购房人期望住宅能有更为显著的降价，而开发商则指出政府禁售早已却是降价了，不愿再行更加多惠及，这样的对立也造成了住宅成交价的再三下降。该开发商透漏，在成本方面，建筑原材料像水泥、砖头、石子、沙子、钢材等的价格都在涨价，工人的工资堪称更加低，而盖房最关键的土地价格也不有可能更加低廉。这就使得不少住宅项目宁愿等着耗着，也不愿亏本入市。

一面是购房人期望更加多实惠，一面是成本高企制约了降价空间，那什么样价格的房子才可以应从出售呢？回应，有业内人士指出，期望开发商大幅度降价，甚至不了了之是不现实的，不过，由于今年转让的土地全部被政府限定版了未来最低售价和平均值售价，这只不过就是未来的价格标准。也就是说，有购房市场需求的人可以根据今年成交价土地的未来售价作为衡量标准，对比自己选房区域的房源价格，虽然由于项目品质各有不同，售价也有高有低，因此政府“禁售”的标准无法作为参照的意味著标准，但最少能代表着区域价格的整体走势。

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